SEM（リスティング広告） Archive

リスティング広告代行の仕事は使ったお金に対して一定の割合で手数料が発生するのだけど、これって変なシステムだよな。

例えば代々木の新築マンションのリスティングがあり「新築マンション」というビッグワードで入札したとする。

すると資料請求にはつながらないクリックが多く発生しコストもかかる。するとそれに乗じた手数料が多く発生する。一方コストを抑えて頑張って費用対効果を追求した運用をすると当然ながら手数料は少なくなる。うーん・・・

当たり前だけど変だよなあ。

なんて思っていたら、あるデベロッパーからリスティングの運用を成果報酬でやらない？というお話が入ってきた。

つまりこう、リスティング広告で資料請求があると費用を払いますよ。ということ。まだ各論は詰めていないけれど経験則から損はしないだろうし、何よりも面白そうなのでやってみようかと思ってます。

あるクライアントからアクセス解析を請け負っていて、ウィークリーレポートとマンスリーレポートを提出してます。いやこれが自分的には面白い仕事なんです。

使うツールは有料のアクセス解析ツールと無料のGoogleさんのを組合わせて使ってます。
メインは有料のツールで解析してますが、取得できないデータが意外にgoogleさんのツールでは取得できたりするのですよね。

解析を請け負っているサイトが海外からのアクセスが多いということもあり、クライアントから「海外アクセスユーザの検索キーワードを調べて欲しい」とのオファーに対応するためにはGoogleさんのツールでしか取得出来なかったりするので有料と無料のツールを組み合わせて報告しています。その他にもGoogleさんのツールでしか取得できないものもあって便利に使わせていただいています。なにしろ無料ですから（笑）

ちなみに海外アクセスユーザの検索ワードを調べると、ほとんどが日本語での検索ワードでしたので、当初検討してた英語サイトの構築はやめたので、英語サイト構築のお仕事はなくなったというというオチがついていてます。

いや本当にアクセス解析報告の仕事は勉強になります。

例えば先月のマンスリーレポートをまとめていたときのこと。
「リスティング広告を含めた検索ユーザー数」と「自然検索のユーザー数」
を調べたときに「リスティング広告を含めた検索ユーザー数」ではYahoo!とGoogleのシェアはコムスコア社の調査結果に合致していますが「自然検索のユーザー数」だと圧倒的にGoogleのシェアが高いのです。

調べて見るとわかったことが・・・、つまりこういうことです。
キーワード検索するとGoogleではリスティング広告もSEOも効いています。
Yahoo!ではリスティング広告は効いているもののSEOはまったく効いていません。つまりリスティング広告をクリックせざるを得ない状況なのです。つーかYahoo!のリスティング広告をよくこれだけクリックしてくれるよな・・・と感心さえします。
当然ながらYahoo!のリスティング広告（overture）のコンバージョンレートが高いのもうなずけます。

で、提案したのがYahoo!のSEO対策（内部対策のみ）しませんか！ってこと。

だってユーザビリティわるすぎなサイトだもん、テレビや雑誌で取り上げられているけどテレビや雑誌で取り上げられているテーマでは検索されない作りですしね。

検索するユーザーのユーザビリティを高めることこそがSEOだと私は思ってます。
ドーピングをせずユーザーが検索しやすいサイト構築をまずはしましょうよって提案しました。

正直言うとGoogleで上位表示されているのは奇跡だと思ってるサイトの作りこみなんですよね。

かねてから友人より「ウチの社員にリスティング広告の運用について教えてあげてくれない？」といわれてて教えに行きました。

いや、お教えするのはかまわないのだけれど、片手間で運用できるとは思えないので渋ってはいたものの、押しに弱いので・・・（笑）

普段は経理の仕事をしているお姉さんにお教えしたんだけど、正直厳しいですね、というか絶対ムリっ。

確かにリスティングの手数料は勿体無いですよ。でもね、一朝一夕には覚えられないですよ。私にもそれなりにノウハウもあって教えられないし、理解もできないと思うんです。

だからリスティングをアウトソースするんじゃん。って思いっきりグチってますね。すみません。

最近妙にハマってるのが「指名検索」ってやつ、よくあるでしょ？電車の広告とかに○○と検索してくださいって書いてあるの、それにハマってます。

よく見かけるのが何でそんな指名検索ワードにしたの？と感じるワード、たとえば「ジャイアンツコート成増３丁目」（実在しません）と検索してください、ってのがあったとしましょう。指名検索は覚えてもらって後で検索してもらうためなのに「ジャイアンツコート成増３丁目」って・・・検索する時には忘れてるって（笑）

あと凝ってるワードも見かけた時は思わず「なるほど～」と思ったりします。

最近なるほど～と思ったのは「ひばりが空」です。これはひばりヶ丘のマンションの指名検索だけど、ひばりヶ丘って検索させるのは難しいんですよね、ひばりヶ丘の「ヶ」は「ヶ」なのか「が」なのか、そこをうまく解決してて、覚えやすいワードになってるなあって思いました。

まあ私がリスティングを運用しているからそう思っただけなのかもしれませんが（笑）

オーバーチュアの品質インデックスにこだわると際限なくこだわってしまいますので最近は自分なりのルールを決めて運用しています。というかリスティング広告を運用している数が増えてきましたので最早手に負えないといったほうが正確かも。

まず品質インデックスをあげるメリットは「低価格で上位表示が可能」だからです。これしかありません。

そこでオーバーチュアの品質インデックスをあげる方法ですが、私が行っているのはこんなやりかたです。まず二つのグループを作成します、仮にグループAとグループBとしましょう。グループAにはCTRが絶対に高いキーワードを入れます、例えば「物件名」とか「最寄り駅名＋新築マンション」などですね。そしてグループAもグループBも複数の広告文を入れます。

グループBにはCTRがさほど期待できないキーワード群をいれます。例えば「隣の駅名＋モデルルーム」とか「近くの公園名＋新築マンション」などなどを入れて１週間ほど運用します。
するとグループAとBにはどの広告文が効果があってどの広告文がよくクリックされるのか、つまり優等生広告文が見えてきます。グループBではクリックが多い優等生キーワードが見えてきます。

グループAはクリックの多い広告文を見出し優等生の広告文を残します。
そしてグループBに中からクリックされるキーワード群をグループAに移行（昇格）させます。つまりグループAには優等生キーワード、優等生広告文が集まったわけですね。グループAは優等生ばかりが集まっているわけですからしばらく運用すると必然的に品質インデックスは向上します。

品質インデックスが高くなった頃を見計らって単価の高いキーワードをグループAに少しだけ入れることで単価を安く上位表示させることが可能となります。

ただ単価が高いキーワードということは表示回数も多いことが普通ですしCTRもさほど高くありませんのでたくさん入れることはできません。

ところで、グループBに登録されているキーワードは落ちこぼれキーワードが残るわけですが、グループBにもまだまだ仕事は残っています。品質インデックスの向上にはCTRだけではなくキーワードと広告文のマッチングが大切な要素です。そこでグループBのキーワードに合った広告文に見直すことでグループBは成長するのです。

リスティング広告のスプリット・ランについてのお話しです。

スプリット・ランを簡単に説明しますと、広告文の勝ち抜き戦みたいなものです。例えばこんな文章のリスティング広告があったとしましょう。

（Ａ）「○△×◆」駅徒歩７分、○△公園隣接のコンパクトマンション誕生！
（Ｂ）「○△×◆」駅徒歩７分、○△公園隣接の新築マンション誕生！
（Ｃ）「○△×◆」駅徒歩７分、オール電化のコンパクトマンション誕生！
（Ｄ）「○△×◆」駅徒歩７分、オール電化の新築マンション誕生！

（Ａ）（Ｂ）は公園訴求、（Ｃ）（Ｄ）はオール電化訴求です、そして（Ａ）（Ｃ）が「コンパクトマンション」訴求で（Ｂ）（Ｄ）は「新築マンション」訴求という４通りの広告文です。

この４広告文でリスティング広告を走らせると、そのうちにCTR（クリック率）に差が出てきます。

すると

公園　VS　オール電化

コンパクトマンション　VS　新築マンション

での優劣がはっきりします、つまりお客様に刺さるマンションのセールスポイントが判ってきます。そして成績の良かった広告文　VS　新たな広告文で書き抜き戦をやっていくと、そのうち広告文が磨かれてCTRも高くなってくるというわけです。

ただ、このスプリット・ランはけっこう面倒な作業なので、広告代理店さんにはその旨をきちんと伝えないとやってくれないかもしれません。

また不動産業界に対しての理解というか知識は必要かも知れません。なぜならスプリット・ランで比較したい広告文自体が的外れだとこれまた意味が無いですしね。

私がリスティング広告を運営する場合においてCTR（クリック率）はさほど重視していません。なぜならCTRって広告のやり方や実施する広告戦略によって大きく変動するから。

例えば物件を指名検索させるようなキーワード（よくチラシに○○と検索してくださいと掲載されていますアレです）は当然ながらCTRは高くなります。一方で「東京都　新築マンション」というある意味ぼやっとしたキーワードからのCTRは低くなる傾向にありますが、これはなんとなくわかりますよね。

また敢えて広告をクリックさせないケースもあります。リスティング広告文（ディスクリプション）に場所や価格や広さなどを詳細に掲載し興味がある人だけにクリックさせるというやり方です、当然ながらこのケースもCTRは低くなります。
（ただオーバーチュアの場合「品質インデックス」というやっかいな問題があって、簡単に言うとCTRが低いと不利なんですね。この品質インデックスは対処方法を含めて難しい問題なので、というかノウハウなのでいつか機会があれば・・・（笑））

では私が一番重視しているのは何かというと、やはりコンバージョン（資料請求）。

リスティング広告経由で何件資料請求を取得できたのか、そして資料請求あたりのコストはいくらなのかを重視していますね。

いくらCTRが低くても安くコンバージョンされれば良いという考え方です。

もちろんそのために広告自体のスプリット・ラン（複数の広告文を比較しながら効率のよい広告を利用していくやり方）、タイトルや本文の調整、そして品質インデックスの最適化をしているつもり。

画像でご紹介しましたのは、私が今運用している某新築マンションのこの一週間の運用結果なんですが、資料請求単価は795円とかなり良い数字が出ています。これくらいの資料請求単価であればうまくいっているのではないかと・・・

ちなみにこのマンションは東京２３区内で小規模なコンパクト系のマンションですから特殊というわけではありません、つまりリスティングにちゃんと手をかけてやれば資料請求単価は下がると思っていますので、是非リスティング広告にはこだわってくださいね。